Бизнес на глэмпингах — сколько стоит построить лагерь и когда окупится.

Многие видят в глэмпинге только красивые картинки в соцсетях. Знаете, эти купольные домики с панорамными окнами, уютные вечера у костра, природа... Романтика, да и только. Я и сам когда-то так думал, когда только загорелся этой идеей. Но вот что я вам скажу после нескольких лет в этом деле: глэмпинг — это в первую очередь бизнес. Очень требовательный, очень конкретный бизнес, где калькулятор становится вашим лучшим другом, а романтика — это продукт, который вы продаете, а не состояние, в котором вы постоянно пребываете. Люди приходят в этот бизнес с мыслью, что поставят пару домиков на живописном участке, и деньги потекут рекой. Ну, реальность немного сложнее. Это не просто сдача домиков в аренду. Это полноценный гостиничный бизнес, только со своей спецификой. Тут и стройка, и маркетинг, и работа с гостями, и бесконечные операционные задачи. Поэтому, если вы думаете, что это легкие деньги на любви к природе, лучше сразу закройте эту статью. А если готовы считать, планировать и много работать — добро пожаловать в клуб. Попробую рассказать, с чего все начинается и сколько это на самом деле стоит.

Все начинается не с красивых домиков, нет. Все начинается с земли. Это ваш главный актив и ваша главная головная боль, если подойти к выбору спустя рукава. Я видел проекты, которые так и не запустились, потому что собственники купили шикарный участок с видом на озеро, а потом выяснилось, что строить там ничего нельзя. Или что до ближайшего столба с электричеством — три километра по лесу. Догадываетесь, сколько стоит протянуть линию? На чем нельзя экономить? Земля, коммуникации и сама концепця. Это три кита. Вы можете сэкономить на шторках в домиках или купить шезлонги подешевле, но если у вас проблемы с канализацией или гости не могут до вас доехать после дождя, никакие красивые шторки не спасут вашу репутацию. Сначала — земля. Ищите не просто красивое место. Ищите место с правильным видом разрешенного использования (ВРИ).

Юридическая точность здесь критична. Вам нужны участки с конкретными кодами ВРИ (Вид разрешенного использования):

• Код 5.0 «Отдых (рекреация)» и его подкатегории (5.1, 5.2.1). Это самый безопасный вариант для туристической базы.
• Земли сельхозназначения (СХ-3). С 2022 года действует ФЗ 318 «Об основах туристской деятельности», разрешающий фермерам вести агротуризм. Но есть жесткие лимиты: застройка не более 5% площади участка и не более 200 кв.м по пятну застройки для капитальных объектов (хотя глэмпинг — это некапитальные, с местными властями бывают споры).
• Лесной фонд. Требует оформления договора аренды лесного участка с разработкой Проекта освоения лесов (ПОЛ) и прохождением госэкспертизы. Это долгий процесс (6–9 месяцев).

Обязательно проконсультируйтесь с юристом, который в этом разбирается. Это не те расходы, на которых экономят.

Проверьте подъездные пути. Проверьте возможность подключения к электричеству. Узнайте все о воде — можно ли бурить скважину, какого качества вода. Потом — концепция. Вы для кого строите? Для парочек на романтический уикенд? Для семей с детьми? Для любителей йоги и ретритов? От этого зависит все. Тип домиков, их количество, наличие общей зоны, детской площадки, бани. Нельзя просто построить «глэмпинг для всех». Это путь в никуда. Определите своего гостя и стройте для него.

Смета на мечту. Детальный разбор стартовых вложений

А теперь давайте к самому интересному — к деньгам. Вопрос о том, как устроен бизнес на глэмпингах, сколько стоит построить лагерь и когда он окупится, мне задают постоянно. Точного ответа, конечно, нет. Все зависит от масштаба, региона и ваших аппетитов. Но давайте прикинем основные статьи расходов на небольшой проект, скажем, на 5-6 домиков.

Вот примерный список того, на что у вас уйдут деньги:

• Земля. Покупка или аренда. В Подмосковье гектар в красивом месте может стоить и 5, и 10 миллионов рублей. Аренда дешевле, но это всегда риск. В регионах цены, разумеется, ниже.
• Жилые модули. Сами домики. Цены очень разные. Купольный дом под ключ — от 1 до 2,5 млн рублей. А-фрейм — примерно так же. Сафари-тент — дешевле, где-то от 500 тысяч. Умножаем на количество домиков. Вот вам и первая крупная цифра.
• Коммуникации. Это «невидимый» фронт работ, который съедает огромную часть бюджета. Скважина на воду — 150-300 тысяч. Автономная канализация (септик) на несколько домов — 300-600 тысяч. Подключение электричества — тут вообще может быть сюрприз. От 100 тысяч до нескольких миллионов, если нужно тянуть линию и ставить свой трансформатор.

  Профессиональный расчет мощности

  Не считайте «на глаз». Для круглогодичного глэмпинга формула пиковой нагрузки на один юнит выглядит так:
  Бойлер (1.5–2 кВт) + Конвекторы/Теплый пол (1.5–2 кВт) + Чайник/Фен (2 кВт) + Освещение/Гаджеты (0.5 кВт).
  Итого: 5.5–6.5 кВт на домик в моменте. На 6 домиков + баня (электрокаменка) + админка вам потребуется минимум 50–70 кВт. Стандартные 15 кВт от Россетей тут не помогут. Установка своего КТП (трансформатора) обойдется от 1.5 до 3 млн рублей в зависимости от техусловий.

• Фундаменты и террасы. Под каждый домик нужен фундамент (обычно свайный) и, конечно, терраса. Закладывайте еще по 150-300 тысяч на каждый модуль.
• Инфраструктура на территории. Дорожки, парковка, освещение, возможно, небольшой домик для администратора или общая кухня-гостиная. Это еще минимум 1-2 миллиона. А если вы хотите построить баню или чан, то прибавьте еще миллион-полтора.
• Обустройство домиков. Мебель, сантехника, матрасы, постельное белье, посуда, холодильник, чайник. Ну, понимаете. На один домик это еще 300-500 тысяч, если не брать все самое дорогое.
• Прочие расходы. Проектирование, получение разрешений, сайт, система бронирования, маркетинг на старте, формирование команды. На это тоже нужно заложить хотя бы миллион.

Если все это сложить, то даже самый скромный, но качественный глэмпинг на 5-6 домиков редко обходится дешевле 15-20 миллионов рублей. Это если делать все по-человечески, чтобы потом не переделывать. Конечно, можно пытаться экономить, делать что-то своими руками, но, как показывает опыт, такая экономия часто выходит боком.

Сколько стоит один 'домик'? Сравниваем форматы

Мы в общих чертах прикинули стоимость модулей, но тут дьявол, как всегда, в деталях. Люди видят в интернете цену «от 1 миллиона» и думают, что это и есть конечная цифра. Ага, как же. Давайте разберем три самых популярных формата, чтобы вы понимали, из чего складывается цена и с чем вам придется жить.

Сафари-тенты. Дешево и сердито?

Это самый бюджетный входной билет. Сам тент на деревянном каркасе может стоить 500-800 тысяч рублей. Выглядит стильно, инстаграмно, особенно летом. Но тут есть нюансы. Во-первых, это сезонная история. Да, есть варианты с утеплением и печкой, но полноценно работать зимой в -20 в большинстве регионов вы не сможете. Гостям будет некомфортно. Во-вторых, ткань. Она изнашивается от солнца, ветра и дождей. Раз в 3-5 лет готовьтесь ее менять или серьезно ремонтировать. Ну и психология гостя: для многих это все-таки палатка, пусть и очень крутая. Не все готовы платить большие деньги за ночевку в палатке.

А-фреймы. Классика жанра

Треугольные домики, или «шалаши», как их называют. Это уже полноценное капитальное строение, хоть и на легком фундаменте. Они теплые, надежные, всесезонные. Строить их относительно просто, любой толковый плотник поймет чертежи. Цена за коробку с утеплением, окнами и крышей начинается от 1,2-1,5 миллионов.

Когда вам называют эту цену, сразу уточняйте «пирог» стены. Для средней полосы России «зимний вариант» — это не просто слово, это технический стандарт:

• Утеплитель: Минимум 150 мм (пол/кровля — 200 мм) минеральной ваты плотностью не менее 35-50 кг/м³.
• Ветрозащита и пароизоляция: Использование мембран типа Tyvek или Изоспан PRO с обязательной проклейкой швов скотчем (Delta/Sitko). Если швы не проклеены — утеплитель намокнет за одну зиму, и дом станет холодным.
• Стеклопакеты: Только двухкамерные (3 стекла) с энергосберегающим напылением. Однокамерные «плачут» конденсатом при первом же заморозке.

Но это именно коробка. Добавьте сюда внутреннюю отделку, электрику, сантехнику, и вы легко выйдете на 2-2,5 миллиона. Плюс А-фреймы съедают много полезной площади из-за наклонных стен. Но гости их любят, они ассоциируются с уютом и лесом.

Купольные дома. Космос на земле

Это, пожалуй, самый эффектный вариант. Панорамное окно, необычная форма — гости в восторге. Но и самый сложный в исполнении. Цена за готовый купол с монтажом — 1,5-3 миллиона. Проблема в том, что качественных производителей мало. Сборка требует специальных навыков. Внутри возникают сложности с планировкой и мебелью — к круглой стене шкаф не поставишь. А еще акустика: в куполе каждый шорох разносится эхом. Но с точки зрения маркетинга, купола работают отлично. Это магнит для фотографий и соцсетей.

И помните: к стоимости любого модуля всегда прибавляйте фундамент (150-200 тыс.), террасу (еще 150-300 тыс.) и полное внутреннее оснащение (300-500 тыс.). Вот тогда у вас получится реальная цена за один готовый для гостя домик.

Сравнение популярных форматов жилых модулей

Операционные расходы. Сколько стоит поддерживать жизнь в лагере

Построить глэмпинг — это половина дела. Самое интересное начинается потом, когда каждый месяц со счета уходят деньги, независимо от того, есть у вас гости или нет. Многие новички об этом вообще не думают, а зря. Это та самая рутина, которая съедает вашу прибыль.

Давайте прикинем ежемесячные траты для нашего проекта на 5-6 домиков:

• Зарплаты. Вам нужен как минимум один администратор-управляющий и одна-две горничные. А еще техник, который будет чинить все, что ломается (а ломаться будет постоянно). Если у вас есть баня или чан, нужен истопник. Это фонд оплаты труда, который с налогами легко может составить 150-250 тысяч рублей в месяц.
• Коммунальные платежи. Электричество — ваш главный расходник, особенно зимой. Отопление домиков, работа септика, скважинного насоса, освещение территории — набегает прилично, 30-70 тысяч. Плюс вывоз мусора, чистка септика, интернет.
• Маркетинг и продажи. Комиссии системам бронирования (15-20%), расходы на рекламу, ведение соцсетей. Закладывайте еще 30-50 тысяч, если хотите стабильный поток гостей.
• Расходники. Туалетная бумага, мыло, шампуни, средства для уборки, чай, кофе, сахар для гостей, дрова для костровых зон и бань. Кажется, мелочь, но в месяц это еще 15-20 тысяч.
• Ремонт и амортизация. Святое правило: всегда что-то ломается. Перегорела лампочка, засорился сифон, сломался замок, треснула доска на террасе. Откладывайте на это хотя бы 20-30 тысяч в месяц, иначе через год ваш глэмпинг будет выглядеть уставшим.

Итого, даже по скромным подсчетам, на поддержание жизни небольшого глэмпинга нужно 250-400 тысяч рублей в месяц. Эти деньги у вас должны быть всегда, даже в мертвый сезон вроде ноября.

А теперь о приятном — о доходах. Как посчитать, сколько вы будете зарабатывать? Главное правило — не быть излишним оптимистом. Не считайте, что все ваши домики будут забронированы 30 дней в месяц. Так не бывает. Сначала цена. Посмотрите на конкурентов в вашем регионе. Но не слепо копируйте. Оцените свой проект: у вас лучше вид? Новее домики? Есть баня, а у них нет? Значит, ваша цена может быть выше. И наоборот. Цена должна быть разной: в выходные и праздники — выше, в будни — ниже. Это стандартная гостиничная практика. Теперь загрузка. Это самый сложный для прогнозирования параметр. Летом, в хорошую погоду и в праздники у вас может быть и 100%. А в дождливом октябре или слякотном марте — 15-20%. Ваш финансовый план должен строиться на средней годовой загрузке. Если вы новичок на рынке и делаете все правильно с маркетингом, то реалистично целиться на 50-60% в первый год. Если у вас по итогам года выйдет 65-70% — это шикарный результат. Давайте посчитаем. Допустим, у вас 5 домиков. Средняя цена за ночь (с учетом будней и выходных) — 8000 рублей. Среднегодовая загрузка — 60%. Считаем: 5 домиков * 8000 руб. * 30 дней * 60% = 720 000 рублей. Это ваша средняя месячная выручка. Из нее вычитаем операционные расходы (допустим, 300 000 руб.) и получаем 420 000 рублей прибыли до уплаты налогов.

Ну и главный вопрос: когда же вернутся вложенные миллионы? Давайте на двух примерах, чтобы было понятно. Пример 1. Бюджетный, но качественный старт Вы вложили 15 миллионов рублей. Построили 5 всесезонных А-фреймов, сделали хорошую инфраструктуру, но без излишеств. Ваша прибыль до налогов, как мы посчитали выше, около 420 тысяч в месяц, или примерно 5 миллионов в год.

Давайте посчитаем чистую прибыль корректно, учитывая не только налог УСН, но и скрытые платежи. Бизнес-модель выглядит так:

Лайфхак: Для глэмпингов часто выгоднее ПСН (Патентная система налогообложения). Вид деятельности: «Услуги по временному проживанию и размещению». Стоимость патента фиксирована и не зависит от реальной выручки (например, в Подмосковье это может быть 40-60 тыс. рублей в год за объект), но есть лимит по выручке в 60 млн руб.

Делим 15 миллионов инвестиций на 4,5 миллиона в год. Получаем чуть больше 3 лет. Но это идеальный сценарий. В реальности всегда есть непредвиденные расходы, сезоны с плохой погодой. Поэтому закладывайте реальный срок окупаемости в 4-5 лет. Для гостиничного бизнеса это очень хороший показатель. Пример 2. Премиум с фишками vazuza.love Вы решили не мелочиться и вложили 35 миллионов. Построили 6 дизайнерских куполов, панорамную баню, небольшой ресторанчик для завтраков и ужинов. Средний чек у вас уже не 8, а 15 тысяч. Загрузка выше за счет уникальности — скажем, 75%. Ваша выручка будет около 2,5 миллионов в месяц. Но и операционные расходы будут куда выше — повар, официанты, закупка продуктов, более дорогое обслуживание. Допустим, 1 миллион в месяц. Прибыль до налогов — 1,5 миллиона в месяц, или 18 миллионов в год. Срок окупаемости получается даже меньше, около 2-3 лет. Но и риски здесь выше. Больше вложений, сложнее управление, больше зависимость от персонала.

Как ускорить окупаемость. Допуслуги, которые приносят деньги

Сидеть и ждать, пока гости просто заплатят за домик — это прошлый век. Глэмпинг — это бизнес впечатлений. И на этих впечатлениях можно и нужно зарабатывать. Именно допуслуги часто делают всю кассу и помогают быстрее вернуть вложения.

• Баня и банный чан. Это абсолютный хит. Люди готовы платить по 3-5 тысяч за несколько часов парения. Баня может приносить 150-300 тысяч в месяц дополнительно и окупается меньше чем за год.
• Питание. Не обязательно строить ресторан. Начните с малого: красивые корзины для завтрака, которые вы доставляете к домикам. Наборы для гриля — замаринованное мясо, овощи, соус. Гости на отдыхе ленивы, они с радостью купят готовое решение.
• Аренда. Летом — сапборды, лодки, велосипеды. Зимой — лыжи, ватрушки. Это небольшие вложения, которые быстро окупаются и повышают ценность вашего места.
• Мероприятия. У вас есть красивая территория. Используйте ее. Йога-ретриты, корпоративы, дни рождения, небольшие свадьбы. Это отличный способ загрузить глэмпинг в будни и межсезонье.

В общем, глэмпинг — это не пассивный доход. Это постоянная работа, постоянный поиск новых идей и постоянный подсчет цифр. Но если вы готовы к этому, то благодарные отзывы гостей и растущие цифры на банковском счете станут лучшей наградой. Романтика, подкрепленная хорошим бизнес-планом, — вот что это такое на самом деле.

Частые вопросы о бизнесе на глэмпингах