Инвестиции в коммерческую недвижимость — склады, офисы или стрит-ритейл?
Куда вложить миллионы
Когда на руках появляется серьезная сумма, скажем, несколько десятков миллионов, голова идет кругом. Акции? Облигации? Криптовалюта? Я в эти игры тоже играл, но сердце мое давно принадлежит бетону и арматуре. Коммерческая недвижимость – это что-то осязаемое. Ее можно потрогать, в конце концов. Но и тут возникает главный вопрос, который мне задают постоянно, и который я сам себе задавал не раз. Что выбрать при инвестициях в коммерческую недвижимость: склады, офисы или стрит-ритейл? У каждого варианта есть свои фанаты и свои хейтеры. Я же смотрю на это не как теоретик, а как человек, который своими деньгами отвечал за каждый сделанный выбор.
- Склады: «Тихая гавань» с высоким порогом входа. Минимум управления, длинные контракты, но сложный поиск замены арендатора.
- Офисы: Спекулятивный актив для профи. Требуют редевелопмента и гибкости (коворкинги, мелкая нарезка).
- Стрит-ритейл: Лучший старт. Стабильный Cash Flow, высокая ликвидность, но требует постоянного участия в ротации арендаторов.
Сравнительная таблица доходности и рисков (2024-2025)
Чтобы не быть голословным, приведу усредненные рыночные показатели (Cap Rate) и порог входа для городов-миллионников. Эти цифры помогут снять розовые очки.
| Тип актива | Средняя доходность (Cap Rate) | Порог входа (млн руб.) | Ключевой риск |
|---|---|---|---|
| Склад (Class A) | 10–12% | от 300+ | Vacancy Risk (сложно найти замену) |
| Стрит-ритейл | 9–11% | от 15–20 | Административные запреты / Жильцы |
| Офисы (редевелопмент) | 12–15% | от 50 | Устаревание планировок |
Почему сухая теория не работает
Мне часто приносят на разбор объекты с красивыми презентациями. Там все по учебнику: трафик, якорные арендаторы, расчетная доходность до сотых долей процента. Выглядит идеально. Но я всегда говорю: цифры – это хорошо, но они не показывают всей картины. Понимаете, любой бизнес-план можно нарисовать так, что объект будет выглядеть как золотая жила. На бумаге.
Мой подход проще и, как мне кажется, честнее. Я еду на место. Не на час, а на полдня. Сижу в машине, пью кофе, смотрю. Кто ходит? Куда они идут? Есть ли рядом точки притяжения, которые не учтены в отчете? Я могу часами наблюдать за входом в потенциальный магазин или кафе. Это дает больше информации, чем любая статистика. Я разговариваю с соседними арендаторами, спрашиваю, как у них дела. Иногда такое узнаешь, что вся красивая презентация летит в мусорное ведро.
Реальная доходность (NOI — Net Operating Income) всегда ниже той, что в брошюре. Брокеры любят показывать вам Gross Income (валовый доход). Я же всегда вычитаю из него:
- OPEX (Operational Expenses): налог на имущество (обычно 2% от кадастра, если объект в перечне по ст. 378.2 НК РФ), эксплуатация, охрана.
- Vacancy Rate (Коэффициент простоя): я закладываю минимум 5-7% потерь в год на ротацию арендаторов.
- CAPEX (Резерв на ремонт): 3-5% от выручки, которые нужно откладывать на замену кондиционеров, ремонт крыши и т.д.
Только вычтя эти расходы, вы получите реальную картину. Часто «бумажные» 12% превращаются в реальные 8%, что уже сравнимо с депозитом, но с кучей лишних движений.
Так что мой главный совет – снимите дорогие ботинки, наденьте что-то удобное и идите "в поле". Только так можно почувствовать пульс места и понять, взлетит здесь что-то или нет.
Склады. Золотая лихорадка e-commerce
Сейчас, конечно, все помешались на складах. И я их понимаю. Рост онлайн-торговли создал просто сумасшедший спрос. Кажется, что можно построить любой ангар в чистом поле, и к тебе выстроится очередь из арендаторов. Ну, это не совсем так. Здесь дьявол, как всегда, в деталях.
В чем плюсы, которые лежат на поверхности?
- Длинные договоры. Крупные компании не любят переезжать. Они заключают договоры на 5, 7, а то и 10 лет. Это стабильный денежный поток.
- Крупный арендатор. У вас один, но большой и понятный клиент. Не нужно бегать за десятком мелких и решать их проблемы. Меньше головной боли с управлением.
- Низкие эксплуатационные расходы. По сути, вам нужно следить за крышей, стенами и коммуникациями. Никаких тебе ремонтов в офисах каждый год и прочих радостей.
А теперь о том, о чем вам не расскажут на семинарах для инвесторов. О подводных камнях. Первый и главный – зависимость от одного арендатора. Да, договор на 10 лет это прекрасно. Но если у этого арендатора начинаются проблемы и он съезжает... вы остаетесь с гигантским пустым и очень дорогим в содержании помещением. И найти нового арендатора на площадь в 10 000 квадратов – это не сдать однушку у метро. Это может занять год, а то и больше. Все это время вы платите налоги и коммуналку из своего кармана.
Федеральные ритейлеры (Ozon, Wildberries, X5 Group) работают по жестким райдерам. Если у вас нет этих параметров, вы выпадаете из пула их интересов:
- Рабочая высота потолка: не менее 12 метров (для 6-7 ярусов стеллажного хранения).
- Нагрузка на пол: минимум 6–8 тонн/кв.м (антипылевое покрытие обязательно).
- Шаг колонн: оптимально 12x24 м, чтобы стеллажи вставали без потери полезной площади.
- Доковые ворота: 1 док на каждые 500–700 кв.м площади. Доки должны быть оснащены докшелтерами и доклевеллерами.
- Пожаротушение: Спринклерная система ESFR (Early Suppression, Fast Response).
Мой опыт как я выбираю склад
Так вот, когда я смотрю на склад, цена в прайсе – это последнее, на что я обращаю внимание. Серьезно. Меня волнует другое. Первое – это подъездные пути. Не просто асфальт до ворот, а сможет ли там развернуться фура-длинномер? Есть ли место для отстоя нескольких машин, чтобы они не создавали пробку на въезде? Я видел объекты, к которым формально дорога есть, но на практике дальнобойщики проклинают все на свете, пытаясь туда заехать. Такой склад крупному арендатору не продашь.
Второе – это энергетика. Сколько киловатт выделено на объект? Хватит ли этого для современного производства или зарядки парка электропогрузчиков? Увеличить мощность потом – это адский квест с непредсказуемым бюджетом и сроками. Если мощности мало, я даже не начинаю разговор. Третье, и это самое важное, – потенциал. Что вокруг? Есть ли рядом земля, которую можно выкупить для расширения? Как будет развиваться этот район через пять-десять лет? Я покупаю не просто стены, я покупаю логистическую возможность. Иногда склад в менее престижном, но перспективном направлении оказывается в разы выгоднее, чем готовый объект в уже перегретом и застроенном месте.
Офисы. Мертвый актив или спящий гигант?
После пандемии только ленивый не похоронил офисы. Все, мол, ушли на удаленку, и эти стеклянные башни никому не нужны. Это правда. Но только отчасти. Умер определенный формат – огромные опенспейсы на тысячи метров в центре города. Компании поняли, что держать такой штат в одном месте дорого и неэффективно. Но люди не перестали работать вместе.
Что я вижу сейчас? Рынок просто переформатировался. Вместо одного гигантского офиса в центре, компания теперь может арендовать несколько небольших коворкингов или сервисных офисов ближе к спальным районам, чтобы сотрудникам было удобнее добираться. Спрос сместился в сторону гибких пространств, кабинетов на 5-10 человек, помещений с качественной отделкой и готовой инфраструктурой. Так что офисы не умерли, они просто стали другими. И тот, кто это понял первым, сейчас снимает сливки, скупая подешевевшие классические офисные центры и переделывая их под новые запросы.
Когда я все-таки покупаю офис
Я очень осторожно отношусь к офисам, но иногда делаю исключения. У меня есть три железных правила для такой покупки.
- Гибкая планировка. Я никогда не куплю помещение со сложной кабинетной нарезкой, которую нельзя изменить. Идеальный вариант – это открытое пространство с колоннами, которое можно трансформировать как угодно: хоть в опенспейс, хоть в десяток маленьких кабинетов, хоть в учебный центр.
- Понятная проблема. Я ищу объекты, которые продаются с дисконтом по причине, которую я могу устранить. Например, убогий ремонт из 90-х, неэффективное управление, конфликтный арендатор. Если я вижу, что, вложив условные 5 миллионов в ремонт, я смогу поднять арендную ставку на 30% и заполнить пустующие площади, – это моя сделка.
- Потенциал смены назначения. Я всегда думаю: а что, если офисы в этом районе окончательно умрут? Смогу ли я переделать это помещение под апартаменты, медицинский центр, детскую студию? Если у объекта есть "план Б", мой риск значительно снижается.
Стрит-ритейл. Стабильный поток или головная боль?
Ах, стрит-ритейл. Моя первая инвестиционная любовь и вечный источник историй. С одной стороны, это самый понятный и доступный для входа сегмент. Купил помещение на первом этаже жилого дома, сдал под аптеку или "пиво-рыба" и получаешь ежемесячный платеж. Звучит просто.
На практике это постоянное движение. Сегодня у вас сидит кофейня, которая платит исправно, а через полгода ее владелец решает, что бизнес не пошел, и съезжает, оставив после себя долги по коммуналке и жирные пятна на стенах. И вы снова ищете арнедатора, делаете косметический ремонт, договариваетесь. Это не пассивный доход в чистом виде, это работа. Вы должны быть и психологом, и юристом, и прорабом. Но есть и огромный плюс. Если у вас хорошее, проходное место, оно пустовать не будет. На смену одному всегда придет другой. Ваша задача – просто грамотно управлять этим потоком.
Мой чек-лист для стрит-ритейла
Когда я оцениваю помещение под ритейл, у меня в голове простой список. Если хотя бы один пункт не сходится, я прохожу мимо.
- Мощность и вентиляция. Для любого общепита нужно минимум 15-20 кВт электроэнергии и, что еще важнее, отдельный вентканал на крышу. Если его нет, вы сразу отсекаете 50% потенциальных арендаторов. Пробить его потом в жилом доме – почти нереально.
Профессиональная ремарка: Согласно СП 60.13330.2016, вытяжная вентиляция коммерческих помещений в жилых домах должна быть автономной. Врезка в общедомовую шахту категорически запрещена. Если отдельной «свечки» нет, вам придется тянуть воздуховод по фасаду выше конька крыши. А для этого, согласно ст. 36 и 44 ЖК РФ, требуется согласие 100% (в некоторых случаях 2/3) собственников жилья на общем собрании. На практике собрать эти подписи в старом фонде — невыполнимая миссия. Нет канала — нет общепита. Точка.
- Витрины и вход. Помещенеие должно "смотреть" на поток. Никаких входов со двора, никаких подвалов. Большие витринные окна, вход на одном уровне с тротуаром, без дурацких ступенек. Человек должен заходить к вам легко, не задумываясь.
- "Тропа". Я всегда смотрю, где проходит основная масса людей. Иногда два дома, стоящие рядом, имеют совершенно разный трафик. Люди идут по одной стороне улицы к метро, а вторую игнорируют. Нужно постоять и посмотреть, куда течет "человеческая река".
- Соседи. Кто уже работает рядом? Если вокруг сидят сетевые аптеки, алкомаркеты, пункты выдачи – это хороший знак. Они уже провели за вас всю аналитику и проголосовали своими деньгами за эту локацию.
Не начинайте покупки как физлицо, если планируете сдавать коммерцию. Сразу открывайте ИП на УСН (Упрощенная система налогообложения). Разница колоссальная:
- Как «физик»: вы платите 13% НДФЛ, и вам нельзя вычитать расходы.
- Как ИП на УСН «Доходы»: вы платите 6% (в некоторых регионах 1-4%).
- НДС: Покупая у плательщика НДС, будучи на упрощенке, вы теряете 20% стоимости, которые не сможете возместить. Всегда проверяйте налоговый статус продавца.
- Росреестр: Помните, что любой договор аренды сроком от 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ) подлежит обязательной регистрации. Нет регистрации — арендатор может съехать одним днем, и вы ничего не докажете в суде.
